マンション

現在引越しもかねて、マンションを買うことを考えていたのだが、
買うのが安いか借りるのが安いのかということを散々考えていると、考慮すべき要因が多すぎて神学論争のようになり、決着がつかなくなってくる。

ただ実はよく考えると、マンションを買うのも借りるのも、同じようなものである。大事なのは、「買うのか借りるのか」、ということよりも、「どういう条件で買うのか、借りるのか」ということになる。

仮にマンションの価値が今後にわたり一定であるとするならば、
賃貸の場合は、マンションを買って、ローンの利子だけ払い続けているということとそれほど変わらない(=引っ越すときには、部屋を貸主に返すので、元本を返していることになる)。逆に、マンションを買うことは、賃貸をしつつ、支払った賃料の一部を貯金として還元させてもらっていることと変わらない。この場合支払う金額が同じならば、買ったほうがいいということになる。どちらがお徳かは条件によるのだ。

というわけで、マンションを借りることは、買うことの別の姿でもあるし、マンションを買うことは借りることの別の姿でもあるということになる。そこで私はマンションを買うことが賃貸に対して有利な場合はどのような時か、という考え方をした。

いろいろ考えて、結局買うほうがお得な条件というは下記の1点に集約された。

【買うほうがお得な場合】
同一物件において、「賃貸費>=月々のローン支払」の条件下で、マンションの価値が下がるスピードが、ローン支払いにおいて元本を返すスピードより遅い

ローンで返済している元本よりも遅いスピードで物件の価格が下がれば、そのマンションを売った際に支払ったローンの一部が帰ってくるということになる。賃貸では返ってこないのでその差分だけ買うほうがお得ということになる。

上記の要素を満たすためには、
A. マンションの価格が下がりにくい
or / and
B. ローンの金利が安い、
の2点が重要になる。


Aの価値が下がりにくい、というのはもっと具体的に言うと、「時間がたっても価値の変わらない部分が購入時の値段の大部分を占める」ということになるのではないかと思う。

たとえば、「新築」とか「リフォームしたて」とか「部屋がきれい」なんて要素は、時間がたてば確実に価値がなくなるわけで、あまりそこに対して大きな金額を払わないほうがよい。一方で、駅から徒歩XX分とか、学区はXXというような地理にまつわる条件はそう変わるわけではないので、そういうところが値段の大部分を占めるのはいいことだと思う。または、地理的に物件が希少であるなど。

そして、価値が下がらないということは販売希望価格においての流動性も高い(=売りたい値段で売れる)ということで、賃貸のように、住みたくなくなったら出て行きやすい。

Bは、ローンの金利だが、これは現在は低いが将来にわたりどうなるかは誰もわからない。ただ、短期金利は日銀のコントロールがきくので、ある程度人為的にコントロールが可能だということは理解しておく必要があると思う。

そうやって総合的に考えると、やはり今のところ、買ってしまうことに軍配があがると思っている。問題はほしい物件があるかどうか・・・。
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by dubian2.4 | 2010-12-21 00:30 | 日本
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